Услуги в счет аренды помещения. Как учесть затраты на аренду помещений? Как выставить счет на оплату

"Бухгалтерский бюллетень", N 2, 2005

Несмотря на то что разъяснений, публикаций и прочей информации, связанной с арендой, в изданиях, справочных системах достаточно, количество вопросов по указанной тематике, поступающих в редакцию нашего журнала, говорит о том, что обозначенная тема актуальна и требует дополнительного анализа и пояснений.

В рамках статьи нами будут рассмотрены вопросы учета и налогообложения расчетов арендатора и арендодателя по коммунальным платежам, а также порядок оформления первичных документов, счетов-фактур.

Правовое регулирование договоров аренды

В ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. При этом договор аренды недвижимого имущества, к которому относятся, в частности, здания (ст.130 ГК РФ), подлежит государственной регистрации.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Это записано в ст.608 ГК РФ.

В части передачи имущества (ст.611 ГК РФ)

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, при этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.).

В части установления и оплаты арендных платежей (ст.614 ГК РФ)

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Добавим, что арендная плата может рассчитываться как минимум двумя способами:

с учетом коммунальных расходов, то есть когда арендной платой покрываются все расходы арендодателя, включая "коммуналку";
без учета стоимости коммунальных услуг, то есть арендная плата покрывает амортизацию, налог на имущество, земельные платежи и прочие расходы, которые арендодатель как собственник несет по сдаваемому в аренду имуществу.

Подробно на этих способах мы остановимся ниже.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Здесь же уместно отметить, что в п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 указано, что в течение года должно оставаться неизменным лишь условие договора, однако оно может предусматривать как твердый размер арендной платы, так и порядок (механизм) ее исчисления. Следовательно, если в арендную плату включается стоимость коммунальных услуг, рассчитываемых ежемесячно либо по факту потребления арендатором, либо другим обоснованным способом, изменение размера арендной платы не будет противоречить ГК РФ.

В части содержания арендованного имущества (ст.616 ГК РФ)

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Таким образом, арендатор (наниматель) обязан оплачивать и коммунальные услуги, конечно если другой порядок не предусмотрен договором или законом.

Иными словами, расходы (затраты) на оплату коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение, канализацию и содержание вспомогательных помещений, расходы на страхование зданий и иные расходы, несет в соответствии с условиями договора аренды арендодатель или арендатор.

Что может относиться к коммунальным услугам

К коммунальным расходам относятся расходы по оплате сторонним организациям (или произведенными собственными силами) услуг, необходимых для обеспечения нормальной эксплуатации зданий, сооружений и отдельных помещений.

К числу основных услуг относятся:

электроснабжение;
снабжение тепловой энергией (для отопления и горячей водой);
водоснабжение и канализация;
газоснабжение.

Подробный перечень услуг коммунального хозяйства как вида деятельности приведен в Общероссийском классификаторе услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденном Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163.

Говоря о прочих услугах, которые также можно отнести к коммунальным, следует выделить следующие:

уборка и вывоз снега, мусора и других нечистот;
дезинфекция и дератизация, истребление грызунов, разных насекомых, а также газация складов;
противопожарные мероприятия;
очистка и благоустройство прилегающих к учреждению территорий, улиц;
стирка спецодежды, ковровых покрытий, штор, скатертей, салфеток, полотенец, других предметов мягкого инвентаря, а также мягкой мебели;
очистка дымоходов; натирка полов, оклейка и мытье окон;
техническое обслуживание и ремонт лифтового оборудования, кондиционеров, электроосветительной, отопительной, водопроводной, канализационной систем, установленных в зданиях и помещениях;
содержание водостоков;
проведение энергетических обследований и паспортизаций, метрологических проверок объектов коммунального хозяйства.

Не относятся к категории коммунальных услуг, но учитываются тем же порядком услуги телефонной связи, услуги по пожарной и сторожевой охране зданий, сооружений и помещений, а также телевизионное и радиообслуживание.

Взаимоотношения арендатора и арендодателя по оплате коммунальных услуг

Рассмотрим все возможные варианты взаимоотношений сторон в договоре аренды по оплате коммунальных услуг.

Итак, коммунальные услуги и услуги связи по договорам аренды помещений (зданий, сооружений) могут оплачиваться следующими способами.

Вариант 1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Вариант 2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.

Вариант 3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.

Вариант 4. Арендатор выступает в качестве субабонента по отдельным видам коммунальных услуг и производит все расчеты через абонента (арендодателя).

Рассмотрим каждый способ подробнее.

Расходы за коммунальные услуги несет арендатор и сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг

Арендатором самостоятельно заключаются соответствующие договоры с организациями, снабжающими арендованное имущество электроэнергией, водой, теплом, с оператором связи и т.д. Отметим, что указанный способ используется сторонами редко. Это происходит, прежде всего, из-за сложностей, связанных именно с перезаключением договоров со стороны энергоснабжающих и прочих организаций, оказывающих коммунальные услуги. В то же время такой способ может применяться в тех случаях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок.

Порядок оформления договоров на оказание коммунальных услуг определен Гражданским кодексом РФ. Порядок энергоснабжения регулируется §6 гл.30 ГК РФ. Договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем) (ст.539 ГК РФ).

Правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, а также газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и т.д., если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст.548 ГК РФ).

Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает только арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (пп.4 ст.250 или ст.249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст.146 НК РФ) при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.

Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты учитываются им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с пп.10 п.1 ст.264 НК РФ, так же как и расходы по уплате арендной платы.

НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор принимает к вычету в общем порядке, естественно, при соблюдении условий, предусмотренных ст.ст.171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

Расходы за коммунальные услуги несет арендодатель, и их сумма учитывается при определении арендной платы

Используя данный вариант, и арендатору и арендодателю необходимо учитывать следующие моменты.

В тексте договора аренды стороны должны указать, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам, которые будут ему покрываться арендатором в составе арендных платежей.

Размер арендных платежей может определяться договором, как в виде фиксированного ежемесячного платежа, так и расчетным путем, включающим арендную плату, как таковую, и фактическую стоимость коммунальных услуг за определенный период.

Очевидно, что в первом случае арендодатель должен произвести предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи, учитывая в том числе и сезонные колебания. Во втором случае - определить порядок (механизм) расчета коммунальных платежей, подлежащих оплате арендатором.

Расчеты могут осуществляться:

на основании показаний отдельно установленных счетчиков;
пропорционально занимаемым арендатором площадям;
пропорционально мощности приборов, установленных на арендованных площадях;
иным способом.

Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль:

либо на основании пп.1 п.1 ст.265 НК РФ, как расходы на содержание переданного по договору аренды имущества, когда указанные расходы являются для организации внереализационными;
либо на основании пп.49 п.1 ст.264 НК РФ, когда указанные расходы связаны с производством и реализацией (аренда - обычный вид деятельности).

Как и в первом варианте, арендодатель получает арендную плату, которая будет являться для него доходом.

НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, предъявляется к вычету на основании пп.1 п.2 ст.171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.

Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (пп.10 п.1 ст.264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС принимается к вычету в порядке, предусмотренном ст.ст.171 и 172 НК РФ.

Пример 1 . В феврале 2005 г. ЗАО "Виктория" по договору аренды предоставило офисное помещение в аренду ООО "Кассандра". Договором предусмотрено, что коммунальные платежи оплачиваются арендодателем ЗАО "Виктория". Также договором предусмотрено, что арендный платеж рассчитывается следующим образом: суммируется арендная плата, составляющая 35 400 руб. в месяц (в том числе НДС - 5400 руб.), и стоимость коммунальных услуг, приходящихся на арендованное помещение за месяц. Расчет производится пропорционально занимаемой арендатором площади, которая составляет 10% от общей площади здания.

На основании произведенного расчета стоимость коммунальных услуг, подлежащих включению в арендный платеж за февраль, составила 11 800 руб., в том числе НДС (118 000 руб. х 10%). Таким образом, ЗАО "Виктория" выставило счет арендатору на общую сумму 47 200 руб., включая НДС.

В учете арендодателя в феврале будут сделаны записи.

Дебет 62, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра", Кредит 90-1

47 200 руб. - отражена выручка от сдачи имущества в аренду;

Дебет 90-3 Кредит 68 "НДС"

7200 руб. - начислен НДС;

Дебет 20, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра", Кредит 60

10 000 руб. - учтены коммунальные расходы, подлежащие включению в арендный платеж;

Дебет 19 Кредит 60

1800 руб. - учтен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

11 800 руб. - перечислены деньги поставщикам коммунальных услуг;

Дебет 68 "НДС" Кредит 19

1800 руб. - возмещен входной НДС;

Дебет 90-2 Кредит 20, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра"

10 000 руб. - списаны расходы;

Дебет 51 Кредит 62

47 200 руб. - получена оплата от арендатора за февраль.

Если аренда не является для фирмы обычным видом деятельности, то сумму арендной платы учитывают как операционный доход. В этой ситуации ее следует отражать по кредиту счета 91 субсчет 1 "Прочие доходы". Расходы по оплате коммунальных услуг следует относить к операционным (дебет счета 91 субсчет 2 "Прочие расходы").

В учете арендатора в феврале будут сделаны записи:

Дебет 20 Кредит 60, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория"

40 000 руб. - отражена в учете арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория"

7200 руб. - на основании счета-фактуры учтен НДС;

Дебет 60, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория", Кредит 51

47 200 руб. - перечислены деньги арендодателю;

Дебет 68 "НДС" Кредит 19

7200 руб. - возмещен входной НДС.

Расходы за коммунальные услуги несет арендатор, и при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей

Этот вариант является наиболее распространенным и, наверное, самым непростым. Начнем с того, что в Информационном письме Президиума ВАС N 66, о котором мы уже упоминали, указано, что заключение между арендатором и арендодателем соглашения, устанавливающего порядок участия арендатора в расходах на потребление электроэнергии, не может квалифицироваться как договор энергоснабжения. Тем самым Президиум ВАС определенно установил - арендатор не является в данном случае субабонентом, а арендодатель - энергоснабжающей организацией. Соответственно заключение такого договора, возможно, и не противоречит ГК РФ.

При таком варианте расчетов в договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор возмещает ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета). Арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего, в свою очередь, выставляет счет арендатору.

Расчет фактического потребления арендатором коммунальных услуг арендодатель производит одним из способов, которые были рассмотрены ранее.

Арендодатель при таких договорных взаимоотношениях с арендатором не сможет учесть расходы по оплате коммунальных услуг в части, приходящейся на арендованные помещения, для целей налогообложения прибыли, поскольку согласно договору, это расходы арендатора, и у арендодателя они никак не связаны с его производственной деятельностью. То есть они не могут быть обоснованы и оправданы.

Соответственно полученная арендодателем от арендатора возмещаемая сумма по коммунальным расходам также не является и доходом, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку не влечет получения экономической выгоды арендодателем.

Арендатор, в свою очередь возмещающий арендодателю расходы за коммунальные услуги, имеет право учесть суммы такой компенсации при налогообложении прибыли. На это указано в п.8 Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ, а также в отдельных письмах налоговых органов, например Письмах УМНС по г. Москве от 23.08.2002 N 26-12/39149, от 22.07.2003 N 26-12/40946.

Естественно, что расходы у арендатора должны быть не только оправданными и обоснованными, но и документально подтвержденными. Поэтому в договоре необходимо предусмотреть порядок составления и представления арендодателем документов, на основании которых производится их оплата арендатором. При этом следует иметь в виду, что все такие расходы должны быть подтверждены документально с указанием потребленных ресурсов, желательно как в стоимостном, так и в натуральном выражении.

Документами, подтверждающими расходы арендатора, будут являться копии счетов (иных первичных документов) поставщиков коммунальных услуг, согласованные с арендодателем расчеты, счета, выставленные арендодателем уже от своего имени, а также документы арендатора, подтверждающие оплату (платежные поручения, квитанции к ПКО).

Похожая ситуация складывается и при расчетах по НДС.

Арендодатель, получив от поставщиков коммунальных услуг счета-фактуры, при соблюдении всех прочих условий к вычету может принять только ту сумму НДС, которая будет приходиться на услуги, потребленные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности.

Одновременно и полученная от арендатора сумма возмещения на оплату коммунальных услуг не будет являться объектом обложения НДС, так как в данном случае отсутствует факт реализации арендодателем каких-либо товаров, работ или услуг.

Поэтому в данной ситуации движение счетов-фактур должно быть следующим. Арендодатель получает от поставщика счет-фактуру, который он регистрирует в книге покупок в части суммы коммунальных услуг, потребленных им самим. Затем на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру от своего имени, с обязательным приложением копий счетов-фактур поставщиков. Этот счет-фактуру арендодатель у себя в книге продаж не регистрирует. Покупатель в книге покупок регистрирует счет-фактуру, полученный от арендодателя. В результате этого и арендодатель, и арендатор принимают к вычету НДС в отношении коммунальных услуг, потребленных каждым из них.

Пример 2 . В феврале 2005 г. ЗАО "Виктория" по договору аренды предоставило офисное помещение в аренду ООО "Кассандра". Договором предусмотрено, что коммунальные платежи оплачиваются арендодателем ЗАО "Виктория", арендатор в свою очередь возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг по арендованному помещению. Расчет стоимости коммунальных услуг производится пропорционально занимаемой арендатором площади, которая составляет 10% от общей площади здания.

Сдача имущества в аренду является для ЗАО "Виктория" обычным видом деятельности.

Согласно счетам, выставленным поставщиками коммунальных услуг за февраль, общая сумма к оплате арендодателем составила 118 000 руб., в том числе НДС - 18 000 руб. Счета поставщиков оплачены ЗАО "Виктория" полностью в феврале.

На основании произведенного расчета стоимость коммунальных услуг, подлежащих оплате арендатором за февраль, составила 11 800 руб., в том числе НДС.

В учете арендодателя в феврале будут сделаны записи (в части расчетов за коммунальные услуги).

Дебет 20(26) Кредит 60

90 000 руб. - отражены расходы по коммунальным услугам, потребленным арендодателем;

Дебет 19 Кредит 60

16 200 руб. - отражен НДС по коммунальным услугам;

Дебет 76, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра", Кредит 60

11 800 руб. - отражена задолженность арендатора по возмещению стоимости (с учетом НДС) коммунальных услуг, приходящихся на сданное в аренду помещение;

Дебет 60 Кредит 51

118 000 руб. - оплачены счета поставщиков за оказанные коммунальные услуги;

Дебет 68 "НДС" Кредит 19

16 200 руб. - НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету;

Дебет 51 Кредит 76, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра"

11 800 руб. - поступили средства от арендатора в возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг.

В учете арендатора в феврале будут сделаны записи (в части расчетов за коммунальные услуги).

Дебет 26 Кредит 76, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория"

10 000 руб. - начислена задолженность арендатора по оплате коммунальных услуг;

Дебет 19 Кредит 76, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория"

1800 руб. - отражен НДС по коммунальным услугам;

Дебет 76, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория" Кредит 51

11 800 руб. - перечислены средства арендодателю в возмещение его расходов по оплате коммунальных услуг;

Дебет 68 "НДС" Кредит 19

1800 руб. - НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету на основании счета-фактуры, полученного от арендодателя.

Арендатор - субабонент по отдельным видам коммунальных услуг и производит все расчеты через абонента (арендодателя)

Указанный вариант в общем схож с первым, поскольку требует урегулировать взаимоотношения не только между арендатором и арендодателем, но и с ресурсо- и энергоснабжающими организациями.

В соответствии со ст.539 Гражданского кодекса РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация, в частности, обязуется подавать абоненту через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления. При этом договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Статья 545 ГК РФ определяет, что абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. Таким образом, организация-абонент фактически реализует электроэнергию субабоненту. Такой же порядок применим, как уже упоминалось, и к договорам снабжения через присоединенную сеть газом, нефтью, водой и другими аналогичными товарами, - это определено ст.548 ГК РФ.

Такое согласие энергоснабжающей организации может быть выражено в любой форме:

путем выдачи письменного разрешения в одностороннем порядке энергоснабжающей организацией;
путем указания на такое разрешение в двустороннем договоре между энергоснабжающей организацией и абонентом;
путем разрешительной надписи (согласования) в договоре между абонентом и субабонентом;
иным способом, подтверждающим такое согласие.

Наряду с ГК РФ вопросы снабжения и обеспечения газом, теплом, водой и канализацией регулируются специальными ведомственными актами.

Однако при каких условиях необходимо вносить изменения в договоры и получать соответствующее разрешение?

Гражданское законодательство и иные законодательные акты позволяют сделать следующие выводы.

Во-первых, это необходимо, если потребитель связан линиями передачи энергии непосредственно с абонентом, то есть имеет присоединенную сеть.

Во-вторых, это необходимо, если по договору аренды передаются, например, отдельно стоящие здания, сооружения или комплекс зданий (сооружений).

В-третьих, если имеются технические условия позволяющие разделить границы балансовой принадлежности присоединенных сетей.

В-четвертых, если обеспечен четкий учет потребления энергии.

В-пятых, если имеется разрешение госэнергонадзора на эксплуатацию присоединенных сетей и т.д.

Еще раз повторим, что договор аренды помещений не может и не будет рассматриваться как договор энергоснабжения со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В заключение коротко остановимся на отдельных ведомственных актах организаций, осуществляющих поставку коммунальных услуг, обеспечивающих энергоснабжение, позволяющих правильно составить договоры и построить взаимоотношения с этими организациями.

Газоснабжение представляет собой деятельность по обеспечению потребителей газом. Порядок расчетов по коммунальным платежам за газ установлен Федеральным законом от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации". Он предусматривает, что и абонент, и субабонент должны приобретать газ только у газоснабжающей организации.

Электрическую и тепловую энергию субабонент должен покупать у абонента на основании заключенного между ними договора. Данный порядок установлен Приказом Минэнерго СССР от 06.12.1981 N 310 "Об утверждении Правил пользования электрической и тепловой энергией".

В договоре на электроснабжение или в приложении к договору между абонентом и энергоснабжающей организацией указываются данные о присоединенных к сети абонента субабонентах (наименование, мощность, электропотребление, расчетные электросчетчики, тарифы и др.).

Присоединение к сетям энергоснабжающей организации, а также к сетям абонента субабонентов, не имеющих приборов для учета расчетов за электроэнергию, запрещается.

Расчеты за отпущенную электроэнергию производятся по платежным документам, выписываемым энергоснабжающей организацией для абонентов. Если у абонента есть субабоненты, выписывается один платежный документ за всю электроэнергию, израсходованную и абонентом, и его субабонентами.

В договоре на пользование тепловой энергией или приложении к договору между абонентом и теплоснабжающей организацией указываются данные о присоединенных к тепловой сети абонента субабонентах. Они включают в себя: наименования субабонентов, максимальную часовую нагрузку, теплопотребление, количество возвращаемого конденсата (в тоннах и процентах) с разбивкой по месяцам, тарифы и др.

Абонент может присоединять к своим сетям других субабонентов и заключать с ними договоры на снабжение тепловой энергией только с разрешения теплоснабжающей организации. Подключение к тепловым сетям теплоснабжающей организации, а также к сетям абонента субабонентов, не имеющих приборов учета для расчета за тепловую энергию, запрещается.

В Письме Госстроя России от 14.10.1999 N ЛЧ-3555/12 "О разъяснениях по применению Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации" определено, что получение питьевой воды из водопроводных сетей и (или) сброс сточных вод в канализационные сети осуществляется субабонентом по договору с абонентом.

Абонент может передавать (принимать) субабоненту (от субабонента) воду (сточные воды), принятую им от организации водопроводно-канализационного хозяйства через присоединенные водопроводные и канализационные устройства и сооружения, только с согласия организации водопроводно-канализационного хозяйства.

Учет объемов питьевой воды, использованной субабонентами, а также принимаемых от них объемов сточных вод производит абонент.

Расчеты за отпуск субабонентам воды и прием от них сточных вод и загрязняющих веществ производятся по договорам, заключенным между субабонентами и абонентом, если иной порядок расчетов не установлен органами местного самоуправления. По соглашению абонента и субабонента с организацией водопроводно-канализационного хозяйства такие расчеты субабонент может производить непосредственно с организацией водопроводно-канализационного хозяйства.

С.В.Чиков

Зам. генерального директора

Арендодатель выставил «Арсеналу» счета-фактуры на последнее число: – января – на сумму 70 800 руб., в том числе НДС – 10 800 руб.; – февраля – на сумму 88 500 руб. (70 800 + 17 700), в том числе НДС – 13 500 руб.; – марта – на сумму 88 900 руб. (70 800 + 18 100), в том числе НДС – 13 561 руб. Бухгалтер «Арсенала» при расчете налогооблагаемой прибыли за I квартал 2008 года включил в состав прочих расходов сумму затрат на арендуемое помещение и коммунальные услуги в размере 210 339 руб. ((70 800 – 10 800) + (88 500 – 13 500) + (88 900 – 13 561)). А в состав суммы, заявленной к вычету в квартальной декларации по НДС, был включен налог в размере 37 861 руб. (10 800 + 13 500 + 13 561).

Рубрики

Именно поэтому мнение финансового органа, выраженное в Письме, представляет немалый интерес для всех налогоплательщиков, в первую очередь, конечно, для арендаторов. Действительно, для арендодателя выставление счетов-фактур с нарушением установленных законом сроков налоговых последствий не имеет, в то время как арендатору, принявшему НДС к вычету в соответствии с `досрочно` выставленным счетом-фактурой, может быть доначислен налог, а также начислены соответствующие пени и налоговые санкции.
Конечно, если у арендатора существует возможность договориться с арендодателем о сроках выставления счетов-фактур, то данные сроки могут быть приведены в соответствие с позицией Минфина РФ.

Счета-фактуры по аренде: решающий день

Описание выполненных работ или оказанных услуг (графа 1 счета-фактуры) должно позволять идентифицировать эти работы или услуги. В то же время подробного описания работ или услуг не требуется.

Достаточно будет, например, таких формулировок: — «услуги по юридическому сопровождению сделки по договору N 114-м от 21.09.2015»; — «ремонтные работы, принятые по акту N 2 от 12.10.2015». Пример. Заполнение счета-фактуры на аренду ООО «Ветер» предоставило в аренду ООО «Полет» нежилое помещение (склад) на период с 01.10.2015 до 31.05.2016.
Ежемесячная арендная плата без НДС — 118 000 руб., в том числе НДС — 18 000 руб. Арендную плату за октябрь ООО «Полет» перечисляет 08.10.2015 платежным поручением N 131.

Нужно ли выставлять счет-фактуру при сдаче помещения в аренду

Арендная плата: постоянная или переменная В зависимости от условий договора, сумма вознаграждения, выплачиваемая арендодателю, может быть как постоянной, так и переменной. В случае, если Вы передаете в аренду небольшое помещение (например, 1 кв.

м. от общей площади под размещение банкомата), то в договоре имеет смысл установить фиксированную сумму аренды. Арендная плата в таком случае считается постоянной. Если Вы передаете в аренду помещение с большой площадью, при этом арендатор использует его под магазин (банк, представительство и т.п.), то сумму аренды целесообразно рассчитывать исходя из 2-х показателей:

непосредственно арендной платы;
стоимости коммунально-эксплуатационных услуг, которые использовал арендатор в течение отчетного периода.

Последний показатель может быть зафиксирован в договоре по среднему значению и приплюсован к сумме арендной платы.

Юридический ликбез: выставление счетов-фактур при аренде

Внимание

Вопрос – ответ по теме НДС при аренде Вопрос: В сентябре 2016 АО «Молот» получил в аренду земельный участок, находящуюся в госсобственности. Договор заключен между «Молотом» и Региональным комитетом по управлению имуществом.

В ноябре 2016 «Молот» передал землю в субаренду ООО «Серп». Должен ли «Молот» начислять НДС? Ответ: В данном случае имеют место 2 операции: по получению участка в аренду, а также его субаренда.

Важно

Так как аренда земли у государства не облагается НДС, «Молот» не выступает налоговым агентом по данной операции. Что касается услуг субаренды, то по ним «Молот» должен начислять НДС в общем порядке.

Вопрос: В апреле 2016 АО «Знамя» принял в аренду помещение, собственником которого выступает ООО «Вымпел». В период май – август 2016 «Знамя» за свой счет осуществил капинвестиции в помещение, которые признаны отделимыми улучшениями.

Счет-фактура при аренде недвижимости - продолжаем запутываться

Другое дело, что арендодатель не всегда четко представляет себе сумму коммуналки, которую хотел бы видеть возмещенной. Ведь невозможно заранее определить точный объем услуг, который потребуется арендатору.

Поэтому некоторые собственники предпочитают делать расчет по факту реального потребления услуг. Для таких случаев больше подходит следующий вариант учета коммунальных затрат в составе арендной платы.

…или переменная При использовании другого способа арендную плату в договоре изначально устанавливают в двух частях – основной и дополнительной. Первая является постоянной величиной, это ежемесячная плата непосредственно за пользование помещением. Вторая изменяется каждый месяц и отражает стоимость реально потребленных арендатором коммунальных услуг.

Ндс-вычеты по коммунальным услугам при аренде

счет на коммунальные услуги, потребленные арендатором (без выделения НДС)п. 2 Письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/ ; Письмо Минфина России от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51; Письмо УФНС России по г. Москве от 08.06.2009 № 16-15/58069
копии счетов коммунальных служб

Арендодатель принимает к вычету только входной НДС по коммунальным услугам, которые потребляет он самп. 1 ст. 172

НК РФ; Письмо Минфина России от 03.03.2006 № 03-04-15/52; Письмо УФНС России по г. Москве от 16.07.2007 № 19-11/067415.На стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель выставляет счет (без выделения НДС)Арендатор не может принять к вычету НДС по коммунальным услугам, так как нет счета-фактурып.

2 Письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/ ; Письмо Минфина России от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51; Письмо УФНС России по г.

Как оформить счет-фактуру на работы, услуги или аренду

Н.Г. Бугаева, экономист При аренде помещения неизбежно встает вопрос: как арендатор будет оплачивать коммунальные услугип. 2 ст. 616 ГК РФ? Согласно договору аренды их стоимость может:

<иливключаться в стоимость арендной платып. 2 ст. 614 ГК РФ;
<иливозмещаться арендатором арендодателю;
<илиоплачиваться арендатором по отдельному посредническому договору.

И сможет ли арендатор принять к вычету НДС по коммунальным услугам, во многом зависит от условий договора. Для наглядности разные ситуации сведены в таблицу. Правда, один из вариантов (рискованный) может вызвать вопросы у проверяющих, поэтому после таблицы мы его прокомментируем. Варианты оплаты коммунальных услуг Примерные формулировки условий договоров Документы Вычет у арендодателя и арендатора 1.
В отсутствие прямого и четкого указания закона о том, когда услугу по сдаче в аренду следует считать оказанной для целей налогообложения, у налогоплательщика отсутствуют какие-либо основания считать таким моментом именно окончание того налогового периода, в котором оказывались такого рода услуги. Хотелось бы обратить внимание еще на один момент в разъяснениях Минфина РФ, который строго напомнил налогоплательщикам о том, что право досрочного выставления счетов-фактур (до момента отгрузки товаров, выполнения работ, оказания услуг) налогоплательщикам не предоставлено. Данное утверждение также представляется не вполне корректным. Так, вообще говоря, выставление счетов-фактур является не правом, а обязанностью налогоплательщиков.
П. 3 ст.168 НК РФ устанавливает сроки исполнения данной обязанности: `не позднее пяти дней считая со дня отгрузки:`.

Нужно ли выставлять счет фактуру за аренду помещения без ндс

Так насколько же, все-таки, обязательно придерживаться установок, заданных Минфином РФ в Письме? Для ответа на данный вопрос необходимо разобраться, так ли безупречна логика Минфина РФ, выраженная в Письме, и каким образом следует правильно выставлять счета-фактуры при аренде недвижимого имущества в соответствии с требованиями Налогового кодекса РФ. По нашему мнению, вывод, к которому пришел Минфин РФ, основываясь на пункте 3 статьи 168 Налогового кодекса РФ, отнюдь не безупречен. Согласно данному пункту, при реализации товаров (работ, услуг) выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти дней, считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг). Налоговое ведомство традиционно относит предоставление имущества в аренду для целей налогообложения к услугам.
В таком случае, арендные платежи от пользователя помещения будут поступать к Вам в виде постоянной суммы (аналогично примеру выше). Если средний показатель коммунальных платежей рассчитать невозможно (к примеру, в помещении периодически ведутся строительные работы), то к размеру арендной платы стоит добавить переменный показатель.

Он будет рассчитываться исходя из фактически использованных арендатором ресурсов (электроэнергии, теплоэнергии, услуг водоснабжения и водоотведения и т.п.). Разберем условия налогообложения НДС по каждому случаю:

Допустим, Вы передали недвижимость в аренду по договору, согласно которому установлена фиксированная плата и прописан НДС.
В таком случае счета-фактуры необходимо выставлять ежемесячно (ежеквартально) в той сумме, что указано в договоре, в учете – начислять НДС и перечислять в бюджет.

Некоторые организации и ИП вынуждены арендовать помещения для того, чтобы иметь возможность полноценно осуществлять хозяйственную деятельность. Этот вариант позволяет избежать хлопот с учетом имущества и сэкономить денежные средства, так как отпадает необходимость в приобретении недвижимости. На основании счета на аренду помещения (образец документа вы найдете в конце статьи) производится плата за помещение, предоставленное арендатору во временное пользование.

Счет на аренду помещения: что это за документ?

Счет на аренду помещения – это документ, который подтверждает факт установления арендодателем определенной платы и обязанность арендатора уплатить ее. Его выписывают с целью получения платежа за предоставленное в пользование жилое или нежилое помещение. Документ составляется на основании договора аренды.

Счет на аренду помещения не является обязательным документом и не относится к «первичке», оформлять его при сдаче имущества в аренду не обязательно. Но все же он потребуется в тех случаях, когда договор аренды предусматривает регулярное перечисление денежных средств до определенной даты. Арендатор, внеся оплату по счету, выражает свое согласие с оказанием услуги и ее стоимостью.

Какие реквизиты должен содержать счет

Документ не имеет строгой формы, ни один законодательный акт не регламентирует порядок его оформления. Но при составлении в документе необходимо указать такие сведения:

полное название арендодателя-юрлица или Ф.И.О. индивидуального предпринимателя;

ИНН/КПП арендодателя;

платежные реквизиты арендодателя (банк, БИК, номер расчетного и корсчета);

дату составления счета;

наименование оказанной услуги (аренда) и за какой период;

стоимость аренды,

сумма НДС.

Важно, чтобы в документ была внесена полная и достоверная информация. Это позволит избежать проблем с перечислением денежных средств. При желании в счете можно указать дополнительные сведения:

срок оплаты;

извещение о том, каким именно способом должна быть внесена оплата;

контактные данные стороны, выставившей счет.

Документ подписывает руководитель организации, главный бухгалтер или иное уполномоченное лицо. Печать ставится при необходимости. Наличие подписей и печати не обязательно. Образец счета на оплату аренды нежилого помещения, размещенный ниже, можно взять за основу при составлении аналогичного документа.

Кто составляет документ?

В организациях оформлением счетов на оплату обычно занимаются сотрудники бухгалтерии. Индивидуальные предприниматели могут составить их самостоятельно, так как особых сложностей в этом нет. Выставить счет можно не только в бумажной форме, но и в электронном виде (если с арендатором ведется электронный документооборот).

Предоставить счет арендатору можно такими способами:

вручить лично;

отправить на электронную почту;

отправить документ письмом почтой России.

Как составить документ

Счет на аренду может иметь следующую структуру:

В верхней части можно указать актуальные банковские реквизиты для безналичной оплаты: наименование организации-получателя банк получателя, номер расчетного счета, БИК, ИНН, КПП.

После этого указывают наименование арендатора и его реквизиты (ИНН/КПП, адрес, контакты для связи).

В заключительной части ставится подпись руководителя или главного бухгалтера организации, которая выставила счет.

В период быстро изменяющейся экономической ситуации на рынке многие хозяйствующие субъекты стремятся снизить риски по ведению бизнеса. Одним из способов легко изменить место или вид деятельности, диверсифицировать бизнес, является аренда имущества. Особенности данной услуги, способы отражения в учете и проводки по аренде рассмотрим в статье.

Отношения, связанные с возмездным использованием имущества третьих лиц, именуемые арендой, регулируются гл. 34 ГК РФ. Наряду с общими положениями кодекс устанавливает особенности использования отдельных видов имущества: транспортных средств, зданий, сооружений, финансовой аренды. Наиболее часто объектами аренды являются помещения под офис, нежилые помещения для производственных нужд, автомобили, оборудование и другие основные средства:

Учет арендуемого имущества и сумм арендной платы необходимо вести у арендодателя и у арендатора. Величина арендной платы – калькуляционная единица, которая зависит от условий договора. В частности, существенными условиями при определении арендной платы могут быть:

Кто оплачивает текущие расходы по содержанию имущества;
Каков срок аренды и подлежит ли договор государственной регистрации;
Предусмотрена ли возможность выкупа объекта аренды;
Предусмотрена ли возможность передачи объекта в субаренду;
Включает ли аренда транспортного средства услуги экипажа.

Основанием для передачи объекта в аренду является договор и акт приема-передачи арендуемого объекта.

Аренда: отражаем в учете

Отражение в бухгалтерском учете арендных отношений обычно не вызывает затруднений у бухгалтера фирмы, для которой возмездное пользование имуществом третьих лиц носит регулярный характер. Если же договоры аренды для компании – редкий случай, то могут возникнуть вопросы.

Начисление арендной платы — проводки у арендодателя

Договоры по сдаче в аренду могут быть для предприятия основным видом деятельности или единичной сделкой.

В первом случае сбор затрат по обычным видам деятельности проводят на счете 20 (23,25,26,29,44), а выручка отражается на сч.90 «Продажи»:

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Дт	Кт	Описание проводки	Документ
62	90.1	Отражена выручка от услуг аренды	Договор, акт приема-передачи, акт оказанных услуг
20 (23,25,26,29,44)	02	Отражена сумма амортизации по объекту аренды	Бух.справка
90.2	20 (23,25,26,29,44)	Списаны амортизация и прочие расходы по аренде	Накладные поставщиков, акты оказанных услуг и пр., бух.справка
90.3	68.2	Отражен НДС по арендной плате	Счет-фактура выданный

Если сдача имущества в аренду – разовая сделка для арендодателя, то сумму арендной платы включают в состав прочих доходов, а расходы по передаче объекта – в прочие расходы:

Учет имущества, переданного в аренду, при автоматизированном учете удобнее вести у арендодателя на субсчете сч.01 «Основные средства», амортизацию по ним – на отдельном субсчете сч.02.

Начисление арендной платы — проводки у арендатора

Арендатор при получении имущества по акту приема-передачи должен отразить его за балансом следующими проводками:

Дт	Кт	Описание	Документ
001	—	Принят объект аренды	Акт приема-передачи, договор
20 (23,25,26,29,44)	76А	Начислена арендная плата проводка	Договор, акт оказанных услуг
19	76А	Отражен НДС	Счет-фактура полученный
68.2	19	Принят к вычету НДС
76А	51	Оплачена сумма аренды	Платежное поручение
	001	Объект возвращен арендодателю	Акт приема-передачи

Учет имущества, полученного по договору лизинга, ведется аналогично.

Если условиями финансовой аренды предусмотрен последующий выкуп объекта арендатором, то бухгалтер отразит это так:

Дт	Кт	Описание	Документ
76	51	Оплачен выкупной платеж	Договор, платежное поручение
08	76	Оприходован объект ОС	Договор, акт формы ОС-1
19	76	Отражен НДС	Счет-фактура полученный
01	08	Ввод в эксплуатацию объекта	Приказ руководителя
68	19	Принят к вычету НДС

Ремонтируем арендованное имущество

Капитальный ремонт объекта может осуществляться за счет одной из сторон, что обязательно отражается в договоре.

Ремонт за счет арендатора

Затраты по ремонту, связанные с оплатой труда работникам, расходы на запчасти, услуги обслуживающих организаций арендатор вправе отнести на расходы по обычной (основной) деятельности, если арендуемое имущество используется в соответствии с назначением. Сумму, затраченную на ремонт, списывают проводкой: Дт 20 (44) Кт 10 (70,76).

Ремонт за счет арендодателя

Такой вариант используется на практике не часто, сумма расходов отражается арендатором в счет будущих платежей по аренде такой записью: Дт 76 Кт 20 (44).

Текущий ремонт обычно осуществляет арендатор в ходе эксплуатации имущества, относит на расходы по обычным (Дт 20,44) или прочим (Дт 91.2) видам деятельности, что зависит от назначения и способа применения арендуемого объекта.

28 Августа 2014, 07:15 , вопрос №542279 Лариса , г. Новосибирск

сдача в аренду нежилых помещений , аренда нежилого помещения , аренда муниципальных помещений , сдача нежилого помещения в аренду , договор аренды нежилого помещения

Свернуть

Ответы юристов (1 )

Если вы приобрели недвижимость как физическое лицо и желаете ее сдавать как физическое лицо, то открывать расчетный счет не надо. При этом вы должны уплачивать 13 % налог на доходы физических лиц. Деньги можно перечислять на вашу личную карту.

Если же у вас открыто ИП и у вас налогообложение УСНО 6%, то тут нужно смотреть ситуацию.

Надо ли открывать расчетный счет в банке р/с для ИП?
В отличие от юридических лиц индивидуальные предприниматели не обязаны открывать расчетный счет для осуществления своей деятельности. Потому что законом такая обязанность не предусмотрена. Есть судебные дела с фондом социального страхования, когда ФСС РФ требовал от индивидуального предпринимателя ИП открыть расчетный счет, чтобы на него зачислять возмещения выплаченных ИП сумм по «материнству». Апелляционная, а затем и кассационная инстанция признали незаконными такие требования, поскольку обязанности у ИП по расчетному счету - нет. Если нет расчетного счета, нужно помнить, что предельная величина расчета наличными деньгами 100 000 руб. в рамках одного договора. Но плюсов у расчетного счета для ИП может быть больше, чем минусов, их нужно знать, учитывать и реализовывать. \

Какие Плюсы и Минусы расчетного счета в банке?

Плюс - Нет необходимости посещать банк и платить ему за расчетно-кассовое обслуживание (далее - РКО). При отсутствии банковского счета с вас никто не сможет требовать сдачи наличной выручки в банк и вводить лимит на выдачу наличных (как это происходит с юридическими лицами). Если вы работаете только с физическими лицами, невозможно применить ограничения по расчету наличными деньгами.

Плюс - Но если вы планируете производить расчеты с другими ИП и юридическими лицами, счет лучше открыть. Это во всех отношениях удобнее для контрагентов - юридических лиц, и вы не будете сужать круг клиентов за счет тех, кто работает только по безналичной оплате. К тому же наличные расчеты с юридическими лицами ограничены по сумме в 100 000 руб., соответственно, если вы планируете проведение операций на большую сумму, придется придумывать, каким образом разграничить платежи, чтобы вписаться в действующий лимит по расчету наличными.

Плюс - Кроме того, расчетный счет избавит вас от необходимости устанавливать контрольно-кассовую технику (если вы не предполагаете вести как наличные, так и безналичные расчеты), а заодно даст полную прозрачность проводимых денежных операций благодаря наличию банковских документов. Ну и нельзя списывать со счета такие моменты, как возможность потери либо кражи денежных средств при их перевозке и хранении.

Минус - при работе с банком необходимо нести дополнительные расходы на оплату расчетно-кассового обслуживания и необходимость посещения отделения банка. Конечно, если у вас нет интернет-банка.

Плюсов работать ИП с расчетным счетом больше.

Если же у Вас нет ИП не торопитесь его открывать т.к. необходимо будет уплачивать различные отчисления (20 727 рублей 53 копейки в год, из них в ПФР – 17 328 рублей 48 копеек). Конечно, здесь можно сделать вычет. Он делается ежеквартально. Допустим вы получили доход 100 000 руб. за квартал. Соответственно 6 000 руб. (УСНО 6%) вы должны заплатить налог в бюджет. В тоже время вы должны заплатить страховые взносы на обязательное пенсионное и обязательное медицинское страхование в квартал в размере 5181,88 руб. (=20 727 рублей 53 копейки \ 4 квартала). 6000 руб. - 5181,88 руб.=818,12 руб.

Таким образом, в квартал вы должны будете заплатить 5181,88 руб.(страх. и мед.отчисления) + 818,12 руб. (остаток налога УСНО 6%).

Итого в квартал вы должны заплатить 6000 руб. В примере выгодней открывать ИП т.к. платим на 7000 руб. меньше в отличие от физ.лица (должен был заплатить 13 000 руб. НДФЛ). Плюс к тому если договор аренды заключать на квартал и сумма договора 100 000 руб., то расчетный счет открывать не нужно и не платить дополнительные платежи за обслуживание счета в банке.